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Erwerb von Grundstücken in USA und insbesondere in Florida

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Erwerb von Grundstücken in USA und insbesondere in Florida

Teil 1: „Short Sales“ 

Dieser Artikel richtet sich an potentielle Käufer von Immobilien in den USA und insbesondere in Florida. Nach dem Zusammenbruch des amerikanischen Immobilienmarktes im Jahre 2007 und der dann folgenden Rezession ist der Wert vieler amerikanischer Immobilien drastsich zurückgegangen. Solche US Immobilen werden oft im Rahmen eines sogenannten „short sale“ Prozesses verkauft. „Short sales“ sind Transaktionen, bei denen der gezahlte Preis niedriger ist, als die Hypothek die das Grundstück belastet. 

Der amerikanische Immobilienmarkt mit besonderem Augenmerk auf den Real Estate Markt in Florida

Nach Jahren des Rückgangs sieht es nun so aus, als ob der amerikanische Immobilienmarkt ein stabilisiertes Preisniveau gefunden hat. Natürlich ist der US Real Estate Markt kein monolithischer Block sondern besteht aus vielen unterschiedlichen Teilmärkten. An jedem geographischen Standort gibt es separat zu sehende Märkte für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Wassergrundstücke oder auch kommerziell genutzte Flächen wie Lagerhallen, Einkaufzentren oder Büroflächen. Regionale Bedingungen tragen selbstverständlich zu Unterschieden bei Preisen und Wertvorstellungen bei. Obwohl insoweit jeder Markt seine eigenen Merkmale aufweist, gibt es aber doch einige Faktoren, die US-weit oder auch Florida weit gelten. Hierauf wird im weiteren noch eingegangen.

Wer derzeit Interesse an dem Kauf eines Einfamilienhauses in Florida hat, sollte die verfügbaren Angebote sorgfältig prüfen. Nur weil ein Haus günstiger angeboten wird, als es vom Vorbesitzer erworben wurde, oder weil es preiswerter als ein Haus etwa in Deutschland ist, bedeutet nicht, dass es ein guter Preis oder ein geeignetes Kaufobjekt ist. Um die Qualität eines Objektes und eines Angebots wirklich beurteilen zu können, sollte jeder Käufer einen lokalen Experten für genau den Markt, an dem er Interesse hat, hinzuziehen. Dies ist wichtig, um einen guten Überblick über den örtlichen Markt und die Art der Immobilie zu erhalten.

Unsere Anwaltskanzlei in den USA arbeitet mit vielen qualifizierten Immobilienmaklern in verschiedenen Teilen Amerikas zusammen. Grundsätzlich scheint es derzeit eine gute Zeit zu sein, um ein Objekt in den USA zu erwerben. Nach einer langen Zeit des Rückgangs erlebt der Markt zur Zeit einen kleinen Aufschwung aufgrund von etwas leichter zugänglichen Bankkrediten und einem stabileren Zustrom von Auslandskapital. Obwohl man die Entwicklung des Marktes schwer vorhersagen kann, ist erkennbar, dass die Preise in vielen Teilmärkten und Gebieten jetzt niedriger sind als der Wiederherstellungswert.

Ein Wiederherstellungswert ist der Betrag, den es kostet, das Land zu kaufen und darauf ein vergleichbares Haus zu bauen. Die Entwicklung der Nachfrage an Wohn-Immobilien beispielsweise in Florida kann anhand des „Florida Housing Market Index“ ersehen werden. Im ersten Halbjahr 2012 ist ein Anstieg der gekauften Einfamilienhäuser in Florida zu verzeichnen.

Wie man mehr für sein Geld bekommen kann

Viele Immobilien sind wie ausgeführt derzeit niedriger gepreist als der Betrag der Hypothek der die Immobilie belastet. In den USA nennt man dies „under water“, also „unter Wasser“. Die Eigentümer solcher Immobilien stehen unter Druck, zu verkaufen, um der hohen Zinsbelastung sowie gegebenfalls auch dem Verlangen von Banken nach Nachschuss zu entgehen oder solche zumindest abzumildern. Verkäufe, die zu einem Preis unterhalb des Betrags der Hypothek („mortgage“ oder „deed of trust“, je nach US Bundesstaat) nennt man Short Sales.

Short Sales

Die Verkaufsart „short sale“ wird dort verwendet, wo der Eigentümer die Zinsen der Hypothek nicht mehr bedienen kann oder will. Wenn Bank und Eigentümer sich einig sind, das Objekt zu verkaufen, obwohl der Marktpreis unterhalb der Hypothekenbetrages liegt, spricht man von einem klassischen Short Sale.

Dies klingt zunächst nach einem verlockenden Angebot. Aber die Dinge sind nicht ganz so einfach.

Denn ein Short Sale dauert, trotz des Wortes „short“ oft durchaus lang. Es ist nicht ungewöhnlich, dass dieser Prozess länger als ein halbes Jahr andauert und am Ende der Deal doch platzt, weil die Bank mit dem Angebot nicht einverstanden ist. Wenn man dies mit einem normalen Immobilienerwerb vergleicht, ist das halbe Jahr Wartezeit in Verbindung mit der Unwissenheit, ob denn der Prozess erfolgreich endet, ein erheblicher Nachteil.

Ein typischer Immobilienerwerb verläuft in den USA relativ schnell. Von dem Moment des Abschlusses des Vertrages bis zur Übertragung des Eigentums vergehen in der Regel nur ein bis zwei Monate. Nach der Besichtigungsphase kann ein Käufer, der eine gesicherte Finanzierung hat oder eine solche nicht braucht, relativ gewiss sein, auch in den Besitz der Immobilie zu kommen, wenn er denn den vereinbarten Kaufpreis zahlt. Wenn aber Zeit und auch der Erwerb eines ganz bestimmten Objekts bei einem Hauskauf kein Problem für Sie darstellt, könnte ein „short sale“ eine interessante Methode des Erwerbs sein.

Wenn Sie Interesse daran haben, eine ansprechende Immobilie in Florida zu erwerben, kann die Anwaltskanzlei Urban Thier in den USA Sie hierbei unterstützen. Dies umfasst die Suche nach einem geeigneten Immobilienmakler, die verhandlung und Ausfertigung des Kaufvertrages und vor allem auch die Verhandlungen mit dem Kreditgeber, der die Hypothek auf die Immobilie hält.

Carl-Christian Thier (D, NY), Sharon Glenn (FL)

Artikel: 09/2012

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