Warum die sorgfältige Auswahl von Maklern und Anwälten so wichtig ist

Urban Thier Federer & Chinnery berät Mandanten in Bezug auf den Kauf und Verkauf von Immobilien in den USA. Ein besonderer Schwerpunkt unserer Praxis ist hier die Zusammenarbeit mit Mandanten aus Großbritannien und Deutschland durch unsere Büros in London, Manchester, München und Orlando.

Für den Erwerb von Grundstücken in den USA gilt Folgendes:
Grundsätzlich gibt es für den Kauf von Immobilien in den USA keine Einschränkung für Käufer aus dem Ausland. Viele unserer Mandanten aus Europa nehmen aber an, dass der Verkaufsprozess ganz ähnlich abläuft wie in ihrem Heimatland. Das ist eine gefährliche Annahme, da die Details einer solchen Transaktion in den USA sich tatsächlich ganz erheblich von europäischen Grundstückstransaktionen unterscheiden.

Oft führt diese Annahme zu rechtlichen Problemen für den ausländischen Käufer. Unsere Prozessabteilung hat schon viele unserer Mandanten aus Europa in Situationen vertreten müssen, die auf eine solche irrige Annahme zurückzuführen waren. Wichtig ist, zu verstehen, dass ein gut ausgehandelter Kaufvertrag dem Käufer weitgehende Rücktrittsrechte einräumt und ihm die Rückzahlung seiner Anzahlung in einem solchen Fall sichert. Ein weiterer Punkt, der oft zu Auseinandersetzungen führt, sind die jeweiligen Nutzungseinschränkungen, die für ein Grundstück bestehen. Hier sind die jeweiligen Beschränkungen, die das Zoning (Flächennutzungsplan) und/oder auch die Regelungen einer Home Owners Association (Eigentümergemeinschaft) festlegen, genau zu prüfen. Um die Interessen des Käufers zu schützen und Konflikte schon im Vorfeld zu vermeiden, empfehlen wir dem ausländischen Immobilienkäufer schon im Vorfeld einen sachkundigen Anwalt einzuschalten, der alle Dokumente und Verträge vor der Unterzeichnung einsehen kann. Verlassen Sie sich nicht auf Formverträge und die Zusicherung der Gegenseite, dass doch nur ein "Standardvertrag" verwendet werde. Auch und gerade solche Verträge enthalten Regelungen, die je nach Situation sehr einseitig sein können.

Zum Ablauf der Tätigkeit unserer Anwälte im Rahmen eines Grundstückskaufs:
Zunächst vertreten wir den Mandanten bei der Aushandlung des Kaufpreises und der Formulierung des Vertrages. Während der Due Diligence, der Prüfungsphase des Grundstücks vor Eigentumsübergang, studieren wir dann die Kaufunterlagen und das Grundstück oder Gebäude selbst auf mögliche Defizite und arbeiten dabei bei Bedarf eng mit geeigneten Experten ("title searchers", Vermessungsingenieuren, Inspektoren, Gutachtern usw.) zusammen, die auf das Aufdecken von Problemen wie etwa Schuldenbelastung des Grundstücks, gesetzliche Verpflichtungen nach Eigentumsübergang, mögliche Material- und Baufehler eines Gebäudes und auf das Erkennen von Grundwasserverschmutzung geschult sind.

Ein weiterer wichtiger Teil des Kaufprozesses ist die Auswahl eines guten und sachkundigen Immobilienmaklers. Davon gibt es in den USA eine große Anzahl. Wie immer, wenn es eine große Zahl von Anbietern gibt, sind die qualitativen Unterschiede der Anbieter erheblich. Ein kompetenter US-Immobilienmakler kann bei der Auswahl des geeigneten Objekts eine große Hilfe sein. Zwingend nötig ist der Makler jedoch nicht, es gibt über das Internet inzwischen viele Möglichkeiten, den direkten Zugang zu Verkäufern zu finden, wenn man genau weiß was man kaufen möchte. Für den ortsfremden Käufer ist ein sehr guter Makler jedoch fraglos eine erhebliche Erleichterung der Suche in einem unbekannten Umfeld.

In Bezug auf die Beauftragung eines Broker/Maklers ist Folgendes zu beachten:
Der potentielle Käufer, der das Büro eines Maklers in den USA betritt und dort einen Makler bittet, ihn bei der Suche nach einem geeigneten Objekt zu unterstützen, geht sicher ohne Weiteres davon aus, dass der Makler nun für ihn tätig wird. Dem ist jedoch nicht ohne weiteres so. Der Broker recherchiert die verfügbaren Listings, die Verkaufsangebote. Wenn es zum Abschluss eines Kaufvertrages UND zur Zahlung des Kaufpreises kommt, dann wird dieser Broker über eine vom Verkäufer zu zahlende Provision für seine Arbeit bezahlt. Tatsächlich ist ein solcher Makler mithin für den Verkäufer tätig. Nur dann, wenn ein Broker explizit ein "Buyer's Broker" ist, arbeitet er exklusiv für den Käufer. Dann wird er aber auch direkt vom Käufer bezahlt. Diese Zahlung kommt dann nicht aus der Provision des Verkäufers bzw. des Listing Brokers.

Wichtig ist zu verstehen, dass ein über Provision bezahlter Broker nur dann für seine Arbeit bezahlt wird, wenn der "deal closes", wenn also der Kaufvertrag durch Zahlung und Eigentumsübergang abgeschlossen wird. Sein finanzielles Interesse ist also auf den Abschluss des "closings" gerichtet. In einer solchen Interessenslage ist klar, dass das Interesse des Käufers daran, eventuelle Mängel des Gebäudes oder Grundstücks aufzudecken, nicht im Interesse des Brokers/Maklers liegt. Auch eine Minderung des Kaufpreises ist für den Makler/Broker nicht nur uninteressant, sondern sogar kontraproduktiv für sein persönliches Interesse.

Deshalb ist dem Käufer dringend zu raten, die Unterstützung eines erfahrenen Anwalts zu suchen, der den Käufer sachkundig beraten kann und der ausschließlich im Interesse des Käufers handelt.

Unsere Immobilienanwälte in den USA vertreten Mandanten insbesondere aus Großbritannien und Deutschland in den ganzen USA. In Bundesstaaten, in denen unsere Anwälte nicht zugelassen sind, arbeiten wir mit erfahrenen Kollegen vor Ort.

John L. Urban
Carl Christian Thier