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Direkter oder indirekter Grundbesitz in den USA

Gedanken zur Haftung und zur Nachlassplanung

Viele unserer Mandanten halten direkt oder indirekt Grundstücke in den USA. Hierbei ist zwischen Einzeleigentümern und solchen, die über Sammelstrukturen wie Fonds oder Private Placements ihre Rechte halten zu unterscheiden.

Haftung:
  • I. Der Einzeleigentümer, egal ob er nun ein kleines Einfamilienhaus oder eine Wohnung besitzt oder aber ein Shopping Center oder Bürogebäude, muss stets an eine Verringerung seines Haftungsrisikos denken. Viele unserer Mandanten wünschen, eine solche Immobilie im eigenen Namen zu halten. Dies mag, wenn es sich um eigen genutztes Wohneigentum handelt, dann steuerlich günstig sein, wenn der Mandant in den USA lebt und versteuert. Ist dies nicht der Fall, dann führt eine solche private Eigentümerstellung zu ganz erheblichen - und unnötigen - Haftungsrisiken. Wenn z.B. eine Person auf dem Grundstück, in dem Shopping- oder Bürogebäude verunglückt, so ist der Eigentümer oft haftbar. Handelt es sich nun um eine Privatperson, so ist der Durchgriff auf das gesamte Vermögen des Eigentümers grundsätzlich möglich, inklusive des Vermögens in Deutschland. Ein Halten der Immobilie über eine kleine, eigene US-Gesellschaft ist daher dringend geraten.

  • II. Der indirekte Eigentümer, über eine Beteiligung an einem Fonds o.ä. hat in Bezug auf die persönliche Haftung regelmäßig kein Problem.

Nachlassregelung:

Sowohl Einzeleigentümer wie auch indirekte Eigentümer von US Real Estate stellen sich regelmäßig die Frage, wie sie den US Grundbesitz möglichst steueroptimiert und ohne große Kosten vererben können.

  • I. Wichtig ist zunächst zu verstehen, dass in vielen US Bundesstaaten, wie z.B. in Florida, das übliche deutsche handschriftliche Testament, unwirksam und damit ungültig ist. Wir raten unseren Mandanten stets, zumindest mit uns ein US Testament aufzusetzen.

  • II. In den USA belegene Vermögensgegenstände werden in den USA über ein lokales Nachlassverfahren abgewickelt. Dies ist selbst bei Vorliegen eines wirksamen US Testaments oft langwierig und teuer. Ein solches Verfahren kann vermieden werden, wenn man das Grundvermögen noch zu Lebzeiten in einen sogenannten "Trust" einlegt. Diese Art des Haltens von Immobilien ist zu Lebzeiten jederzeit widerrufbar, und verringert den Nachlassaufwand drastisch.

  • III. Oft fragen Mandanten auch nach der Möglichkeit einer Übertragung zu Lebzeiten. Dies ist möglich, hierbei fällt dann aber US-Schenkungssteuer an, die sich mit der Erbschaftssteuer im Fall des Todes deckt. Allerdings besteht hier Spielraum bei der Bestimmung des Zeitpunkts der Übertragung, da sich dadurch unter Umständen die Bewertungsgrundlage ändert.

In jedem Fall halten wir es für ganz wichtig, dass unsere Mandanten sich über mögliche Haftung, Nachlassplanung oder Vorabübertragung rechtzeitig Gedanken machen. In der Frage der Vermeidung der Haftung bedeutet rechtzeitig "jetzt sofort".

Gerne setzen wir uns mit Ihnen persönlich zusammen und besprechen Ihre individuelle Situation und Ihre individuellen Wünsche. Wir erarbeiten mit Ihnen ein Konzept, wie Sie Ihr US-Vermögen schützen und ggfs. geordnet übertragen.

Carl Christian Thier Rechtsanwalt,
Attorney at Law


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