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Immobilien in den USA - Kauf und Verkauf von Land in den USA

Erwerb, Finanzierung, Besteuerung, US-VISA

Der Immobilienmarkt in den Vereinigten Staaten zeigt seit einiger Zeit deutliche Aufwärtstendenzen. Nach dem Zusammenbruch des Marktes in 2007/2008 hat sich die Nachfrage nach US Immobilien in vielen Bereichen erheblich positiv entwickelt. Dieser Trend wird sowohl von amerikanischen als auch von internationalen Kaufinteressenten getragen. Laut der National Association of Realtors, der US weiten Vereinigung der Immobilienmakler, haben internationale Käufer im Zeitraum von April 2014 bis März 2015 ca. 104 Milliarden US-Dollar für Wohnimmobilien über alle 50 Staaten hinweg investiert. Immobilienverkäufe an ausländische Käufer in den Vereinigten Staaten belaufen sich auf beachtliche acht Prozent aller Inlandsverkäufe. Auch in unserer Kanzlei spüren wir deutlich den Trend zu vermehrter Kaufaktivität unserer internationalen Mandanten.

Im Folgenden will ich interessierten Personen einige Tips und Hinweise aus der Praxis geben, die in Bezug auf ein vielleicht angedachtes US Immobilieninvestment hilfreich sein können: In den USA werden die Verkäufe von Immobilien an Ausländer, seien es in USA ansässige Personen mit anderer Staatsangehörigkeit als die der USA, oder Kaufinteressenten, die nicht in den USA leben und dies auch nicht vorhaben,  weitgehend identisch wie Verkäufe an amerikanische Staatsangehörige behandelt. Es gibt allerdings auch einige Einschränkungen, Unterschiede und Besonderheiten, die ich kurz –ohne Anspruch auf Vollständigkeit- aufführen möchte.

Die Umsetzung von Immobilentransaktionen in den Vereinigten Staaten unterscheidet sich zum Beispiel recht erheblich davon, wie deutsche, österreichische oder schweizer Mandanten dies von ihrem Heimatmarkt kennen. So gibt es in den USA keinen Notar: die Transaktion wird üblicherweise vor einem sogenannten „Closing Agent“ durchgeführt. Dieser setzt die Transaktion um, ist aber nicht wie der Notar ein zur Unabhängigkeit und Neutralität verpflichtet. Closing Agent in den USA kann zum Beispiel auch der Anwalt des Verkäufers sein. Dem unerfahrenen Käufer, egal ob in Bezug auf Wohnimmobilien oder in Bezug auf Gewerbeimmobilien ist hier dringend zu raten, sich kompetenter Unterstützung durch eine erfahrenen Anwalt zu sichern. Auch gibt es in den USA kein Grundbuch wie es aus Europa bekannt ist. Die Lastenfreiheit eines Grundstücks jenseits der vom Verkäufer deklarierten Belastungen kann nicht ohne Weiteres abschliessend festgestellt werden. Es wird daher üblicherweise eine Versicherung abgeschlossen, auf die Vollständigkeit der in den Vertrag aufgenommenen Belastungen. Diese Versicherung, die sogenannte Title Insurance, prüft die „Vergangenheit“ eines Grundstücks, erstellt hierüber einen Bericht (den „title report“) und versichert (im wahrsten Sinne des Wortes) dann die Vollständigkeit. Sollte später ein übersehener Berechtigter auftreten, der z.B. eine Hypothek hält, die ihm Rechte an dem gekauften Grundstück/Gebäude einräumt, dann haftet die Title Insurance und zahlt den Berechtigten aus.

Auch in Bezug auf Immobilienmakler in den USA gibt es unterschiedliche Vorgehensweisen als in Deutschland, der Schweiz oder Österreich. Üblicherweise wird in den USA der Makler vom Verkäufer gezahlt. Die Kommission liegt bei Wohnimmobilien je nach Objekt zwischen 4% und 8%, bei Gewerbeimmobilien, je nach Grösse und Lage zwischen 5% und 12%. Im Einzelfall kann die Kommission hiervon auch erheblich abweichen. Üblicherweise bietet der Verkäufer die Kommission an; hiervon werden dann sowohl der Makler, der das „Listing“ hält, also der vermarktende Makler, als auch der Makler, der den Käufer bringt, bezahlt. Wenn der ausländische Käufer sich also einen Makler in den USA sucht, der ihm ein Objekt finden soll, so wird dieser üblicherweise VOM VERKÄUFER mit der Hälfte der Kommission aus dem gezahlten Kaufpreis entlohnt. Es liegt auf der Hand, dass eine solche Konstellation den Makler dazu motiviert, den Kauf durchführen zu lassen. Ein Käufer, der sich darauf verlässt, dass der Makler für ihn den niedrigst-möglichen Kaufpreis aushandelt, kann hier Enttäuschungen erleben (wenn er denn überhaupt merkt, dass ein besserer Preis zu erzielen gewesen wäre). Auch das Auffinden von Fehlern am Kaufobjekt, und deren Beseitigung, liegen in einer solchen Konstellation nicht im Interesse des US Maklers. Die Beauftragung eines ausschliesslich im Interesse des Käufers auftretenden Anwalts, der nicht selbst davon profitiert, dass der Käufer ein bestimmtes Objekt erwirbt, kann diese Interessenkollision auflösen.

Auch bei dem Abschluss des Kaufvertrages ist Vorsicht geboten. Jeder US Bundesstaat hat hier eigene Vorschriften. Jedoch gilt grundsätzlich, dass es viel weniger bindende Vorschriften, etwa zum Schutz des gutgläubigen Erwerbers gibt. Regelmässig werden Formverträge vorgelegt, und vom Makler ausgefüllt. Diese Formverträge, die oft von Maklerverbänden oder Anwaltskammern erstellt wurden, sind mit Vorsicht zu geniessen. Das Formular suggeriert, dass die Klauseln „üblich“ und damit fair sind. Dies ist nicht notwendigerweise der Fall. Es gibt Formulare, die zum Beispiel eindeutig den Verkäufer bevorzugen. Aber selbst wenn ein ausgewogenes Formular verwendet wird, so kann es, je nachdem wie das Formular verwendet und vervollständigt wird, zu erheblichen Nachteilen für den ausländischen Käufer kommen. Auf die Hilfe des Maklers hofft man hier –siehe oben- oft vergebens.

Grundsätzlich gilt jedoch, bei allen Unterschieden in der Umsetzung, dass ausländische Investoren direkt im eigenen Namen Grundeigentum in den USA erwerben können. Sie können ein solches Grundstück aber auch über eine eigens hierfür zu gründende US-Gesellschaft halten. Fehlt es an regelmässigen US-Einkommen des Käufers, so ist dies für unsere Mandanten regelmässig die bessere Lösung (hierzu später mehr).   

Im Weiteren will ich kurz auf die Themenbereiche Durchführung des Erwerbs von US-Immobilien durch Ausländer, Finanzierung des US Immobilienerwerbs  für internationale Mandanten, Steuerliche Besonderheiten für ausländische Erwerber von US Immobilien  sowie US-VISA für internationale Käufer von US Immoblien eingehen.

II. Finanzierung des Erwerbs von US real estate für ausländische Mandanten

Es ist für einen ausländischen Käufer grundsaetzlich durchaus möglich, den Erwerb von US Immobilien teilweise zu finanzieren. Üblicherweise zahlen Ausländer, die als Individuen erwerben jedoch eher höhere Finanzierungszinsen und müssen höhere Anzahlungen leisten. Eine Eigenkapitalquote in Höhe von 30 bis 40 Prozent ist hier im Bereich des Üblichen. US-Kreditgeber erwarten oft auch von einem ausländischen Käufer, dass dieser einen gewissen Mindestanzahlungsbetrag auf einem Konto bei der finanzierenden Bank halten muss, als weitere Sicherheit. Dies liegt darin begründet, dass die Bank im Falle der Nichtleistung auf das Darlehen bei internationalen Mandanten nur eingeschränkt in das ausländische Vermögen des Schuldners zugreifen kann.

Bei institutionellen Erwerbern aus dem Ausland sehen wir als Kanzlei oft Finanzierungsstrukturen, die denen für US Institutionen entsprechen. Hier verhandeln wir regelmässig günstige Konditionen für unsere Mandanten, durch Einholen und Vergeichen von Angeboten mehrerer potentieller Kreditgeber.

III. Steuerliche Besonderheiten bei dem Erwerb von US Immobilien

Es ist hier zwischen den verschiedenen Steuerarten und verschiedenen Ländern zu unterscheiden. Grundsätzlich gilt, dass das Steuerrecht bezgl. Immobilien dort liegt, wo die Immobilie belegen ist. Soweit Einkünfte aus der Nutzung der US-Immobilie erzielt werden, kann es neben der US-Besteuerung auch zu einer Besteuerung im Heimatland des internationalen Käufers kommen. Hier kommt es dann darauf an, ob es ein Steuerabkommen dieses Landes mit den Vereinigten Staaten zur Vermeidung der Doppelbesteuerung gibt (sog. „Doppelbesteuerungsabkommen“, „DBA“ oder „Double Taxation Treaty“). Sowohl Deutschland als auch Österreich haben ein solches Abkommen mit den USA. Mit der Schweiz besteht ein solches Abkommen nicht.

Neben Steuern auf Gewinne aus einer Nutzung der Immobilie, etwa aus Vermietung und Verpachtung, fallen US Grundsteuern an, sowie Steuern auf Veräusserungsgewinne.

Die Grundsteuer (‚real estate tax“) stellt in vielen US Bundesstaaten eine ganz erhebliche Einnahmequelle für den jeweiligen Staat dar. Ihre Höhe hängt auch davon ab, inwieweit der jeweilige Staat sich auf diese Quelle stützt. So erhebt der Bundesstaat Florida von seinen Einwohnern keine Einkommenssteuer und finanziert sich zu einem guten Teil aus der real estate tax.   

Soweit der ausländische Mandant aus dem Verkauf einer US-Immobilie Gewinne erzielt (Erlös höher als Kaufpreis) behalten sich die USA auf Bundesebene vor, heirauf zunächst eine Art Quellensteuer zu erheben. Dies dient dem Erhalt der Steuereinnahmme bevor das Kapital das Land verlässt. Dies wird durch das sog. „FIRPTA“-Gesetz (“Foreign Investment in Real Property Tax Act”) geregelt. Dieses bestimmt, dass ein Betrag einbehalten wird, falls die Immobilie von einem Ausländer verkauft, getauscht, geschenkt, überschrieben oder übertragen wird. Die Bundesbesteuerungsbehörde der USA behält dann zehn Prozent des Transaktionserlös (nicht des Gewinns (!)) ein. Es kann dann über eine US-Steuererklärung der tatsächlich zu versteuernde Gewinn erklärt werden und der darüber hinaus einbehaltene Betrag zurückgefordert werden. Gurndsätzlich kann eine Befreiung von Steuer auch vor der Transaktion beantragt werden, wenn die Voraussetzungen vorliegen. 

IV. US- VISA für internationale Käufer von US Immobilien, gewerblich oder privat genutzt

Grundsätzlich gilt, dass der Kauf von Immobilien in den Vereinigten Staaten ausländischen Käufern keine Rechte oder Privilegien in Bezug auf legalen Aufenthalt in den USA gibt. Der internationale Mandant kann als Besucher einreisen oder anderweitig ein Visum - etwa ein Investorvisum beantragen. Der Kauf der Immobilie selbst ist jedoch ausdrücklich nicht mit einem Aufenthaltsrecht verbunden.

Carl Christian Thier
Rechtsanwalt/Attorney at Law

Juli 2015

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